Er beste fastrente smartere enn flytende rente?
Dette er et spørsmål stadig flere stiller seg, ikke minst fordi rentenivået er historisk lavt og utsiktene i norsk økonomi er litt dårligere enn vi har vært vant til de siste årene. Med fastrente vet du nøyaktig hvor mye lånet koster fremover. Med flytende rente følger lånekostnaden utviklingen i det generelle rentenivået. Stiger rentene er det gunstig å ha en fastrenteavtale, synker de er det gunstig at lånekostnaden reduseres ved å ha flytende rente som følger rentenivået nedover.
Når rentenivået er lavt høres det logisk ut at det lønner seg å binde renten siden den knapt kan bli lavere, men det er litt mer komplisert enn som så.
Fastrente er erfaringsmessig sikrest, men kan bli dyrest
Fastrente innebærer risiko både for låntager og långiver. Denne risikoen gjenspeiler seg i at fastrenten etter økonomisk teori ligger over den flytende renten i et lengre perspektiv. Noen ganger er fastrente gunstig for låntager, andre ganger for långiver. I sum vil denne risikoen gi en noe høyere rente. Denne forskjellen blir i det store bildet allikevel liten.
Renteutviklingen bestemmer
Utviklingen i det generelle rentenivået har størst betydning for hvilket av disse alternativene som lønner seg. Ser man på utviklingen over tid er det flere perioder hvor det har vært lønnsomt med fastrente, men det finnes også perioder hvor det motsatte har vært tilfelle og flytende rente har vært det beste valget. I høykonjunktur skal rentene i teorien være høye, i dårlige tider lave. Dette er imidlertid ikke tilfellet i Norge i dag, konjunkturene er gode og rentene lave. Det sier noe om hvor vanskelig det er å spå rentenivået i et lengre perspektiv.
Fastrenten gjenspeiler også hvilken renteutvikling bankene legger til grunn.
Boliglånet er for de fleste en stor post på budsjettet og valg av riktig finansiering desto viktigere.
Forventer bankene en høyere rente fremover vil dette også gjenspeiles i den renten du kan binde lånet til. Fastrenten er svært sjelden den samme som den ordinære renten.
De store utslagene kommer om rentene utvikler seg annerledes enn forventet. Det kan skje noe i markedene som medfører en kraftig økning av det generelle rentenivået, da kan den med fastrente smile bredt. Skjer det motsatte er det ingen grunn til å smile.
Fastrente gir deg trygghet
Har du en stram økonomi og ikke tåler en renteøkning vil et fastrentelån gi deg en god nattesøvn. Du betaler erfaringsmessig litt mer, men får økonomisk forutsigbarhet tilbake. For mange er dette også et mentalt spørsmål hvor en trygg og sikker økonomi er viktig for bra livskvalitet.
Førstegangsetablerere med stram økonomi og relativt store lån er et eksempel på dette. Disse er det mange av i dagens boligmarked hvor prisene er historisk høye, også i forhold til realinntekten.
Du velger selv for hvor lang periode du vil binde renten (3,5 eller 10 år), men 10 år er å anbefale om det er trygghet du er ute etter. Etter 10 år vil lånet også være betydelig mindre og enklere å håndtere.
Flytende rente for den som tåler svingninger
Har du litt å gå på når det gjelder muligheten til å betjene lån og ikke har problemer med å takle en renteoppgang på noen prosent tilsier rentestatistikken at det er gunstig å velge lån med flytende rente.
En annen fordel med flytende renter er at du har muligheten til å betale ned lånet raskere. Skulle du få bedre råd, for eksempel du arver, og ønsker å bli kvitt lånene så fort som mulig er det bare å øke avdragene. Dette er derimot ikke så enkelt om rentene er bundet. Mer om dette sist i artikkelen.
Det er mulig å kun binde en del av lånet
Mange velger å binde en del av lånet til fastrente. Hvor stor del er opp til deg. Her får du både i pose og sekk. Du sikrer deg mot store økninger i lånekostnadene samtidig som du profiterer på flytende rente, for eksempel muligheten til en raskere nedbetaling av lånet uten ekstra kostnader.
Kan du komme deg ut av avtale om fastrente?
Ja, men det er ikke gratis om rentene har sunket. Årsaken er at banken har inngått låneavtaler basert på gitte forutsetninger og vil få et tap om rentene på lånet blir lavere. I en slik situasjon brukes noe som kalles for overkurs og underkurs.
Hva betyr overkurs?
Er fastrenten på ditt lån høyere enn den er på nye fastrentelån i din bank vil banken gå i minus. Denne differensen kalles overkurs og er noe du må betale om du vil innfri hele eller en del av et fastrentelån tidligere enn avtalt.
Hva betyr underkurs?
Er fastrenten på ditt lån lavere enn den er på nye fastrentelån i din bank vil banken gå i pluss. Denne differensen kalles underkurs og er noe banken trekker fra lånet om du vil innfri hele eller en del av et fastrentelån tidligere enn avtalt. Dette er din gevinst.
Størrelsen på overkurs eller underkurs beregnes ut i fra hvor mye av lånet som skal betales/innfris, lengden på gjenstående bindingstid samt differansen mellom din fastrente og fastrenten i øyeblikket.
Skattemessig beregnes dette som renteinntekter om du får en gevinst ved underkurs og som fradragsberettigede renteutgifter om du går i minus ved overkurs.
Sture Bjørseth
