Utleie av bolig kan gi deg gode leieinntekter
– men det er ett par ting du bør huske på før du leier ut.
Har du planer om utleie av leilighet, hybel eller har et rom til overs, eller sitter du med flere boliger og ønsker å leie ut? Her følger noen punkter du bør tenke igjennom før du kaster deg ut på potensielt dypt vann.
Har du lov til å leie ut leilighet i egen bolig?
Før du legger ut en annonse om rom til leie, bør du først sjekke om sokkeletasjen din lovlig kan brukes som hybel. Et rom som skal leies ut må være godkjent for varig opphold. Det stilles blant annet krav til høyde under taket, dagslys og rømningsveier.
Ved overlevering må du gi leieren disposisjonsretten til leiligheten, og både den og eventuelt tilbehør må være i avtalt stand.
Hvor lenge kan du leie ut en bolig?
Du bør ha en formening om hvor lenge du skal leie ut husrommet. Leiers oppsigelsesvern er meget sterkt, men varierer avhengig av om du leier ut rom i egen bolig eller en separat leilighet. En av fordelene med en tidsbegrenset avtale for utleie er at du i utgangspunktet vet hvor lenge husrommet vil være utleid til personen du har inngått avtale med. Ved utløpet av avtalen står du dessuten fritt til eventuelt å oppregulere husleien til markedsleie. Velger du en tidsubegrenset avtale risikerer du at leieren blir boende selv om du planlegger å selge.
Utleie av leilighet – hva risikerer du?
Dersom du er uheldig med leieren, og han eller hun ødelegger noe eller ikke betaler for seg som avtalt, lønner det seg å ha penger i bakhånd som kan bøte på skaden. Derfor bør du som utleier alltid ta depositum. Det vanlige er å ta tre måneders husleie som depositum. Man er imidlertid fri til å avtale så mye som seks måneders leie. Høyt depositumsbeløp gir større trygghet, men kan også gjøre det vanskeligere å finne leiere, da ikke alle har så store beløp disponibelt.
Du bør også gjøre deg opp en mening om hvorvidt du vil godta at leier stiller garanti i stedet for å betale depositum, samt hvilke vilkår garantien i så fall skal ha.
Hvem ønsker du som leietaker?
Det er verdt å merke seg at det ikke er lov til å diskriminere i utleieforhold – det er altså ikke lov å foretrekke én leier fremfor en annen på bakgrunn av tro, hudfarge, etnisitet, kjønn eller lignende. Annonser av typen ”Kristen jente fra landet” er ikke lenger tillatt. Du bør likevel ha en formening om hva slags leieboer du ønsker.
Da det ofte kan være vanskelig å få et sannferdig inntrykk av folk første gang man møter dem, anbefaler Huseiernes Landsforbund utleiere å etterspørre referanser – og å sjekke dem! Spør om å få navn og telefonnummer til noen leier har leid hos før, og ta kontakt med utleierne, gjerne med flere enn én, dersom leier kan oppgi det.
Hvor mange skal bo i utleieboligen?
Som utleier kan du i praksis ikke forhindre at leier tar inn ektefelle eller samboer, samt egne, ektefelles eller samboers barn, fosterbarn, barnebarn, foreldre eller besteforeldre selv om du bare hadde tenkt å leie ut til én. Utleier kan bare nekte opptak i husstand dersom det fører til at boligen blir overbefolket.
Boligkjøperforsikring kan lønne seg også i forbindelse med kjøp av bolig for utleie.
Sørg for en ordentlig leiekontrakt?
Støy kan føre til gnisninger i et leieforhold. Det kan derfor være lurt å tenke igjennom hva slags regler som bør gjelde med hensyn til spilling av musikk eller når det skal være ro om kvelden. Som utleier kan du bestemme at det ikke er lov å røyke på hybelen. Andre ting man bør vurdere, er om det er greit at leier har hund eller katt. Selv om det står i leiekontrakten at dyrehold ikke er tillatt, kan du måtte godta at leieren din har et kjæledyr. Andre spørsmål som bør avklares er om det eksisterer en parkeringsplass som leier kan disponere, og hvor vedkommendes gjester kan parkere.
Det finnes en rekke kontrakter som gjelder utleie, men kontrakten fra Huseiernes Landsforbund ivaretar utleiers interesser. Utleie uten leiekontrakt er hasard. Det kan fort oppstå uenighet om hva dere var enige om. Gi derfor aldri fra deg nøklene før leieren har undertegnet kontrakten.
Hva kan du ta i leie?
Ifølge husleieloven er det forbudt å avtale en leie som er urimelig i forhold til markedsleie. Hovedregelen er dessuten at leier ikke skal betale tillegg til leien. Husleieloven åpner likevel for at utleier kan be leier betale for det han eller hun bruker av strøm, brensel og vann.
Hva med vedlikeholdet?
Alle husrom krever vedlikehold. Ifølge loven er det utleier som skal vedlikeholde både husrommet, bygningen og utearealet, men her er man fri til å avtale noe annet ved kontraktsinngåelse. Du bør derfor tenke igjennom hvorvidt du ønsker å ha med i kontrakten at leier skal stå for noe av vedlikeholdet, og i tilfelle hva.
Er leieinntektene skattepliktig?
Noen inntekter fra utleie er skattefrie, mens andre er det ikke. Ønsker du å beholde mest mulig av husleien selv, bør du sette deg inn i regelverket.
Hva om leietager ikke betaler leien?
Det hender at leier får problemer med økonomien og ikke klarer å betale husleien til avtalt tid. Hva gjør du hvis pengene uteblir? Vet du hva du bør gjøre, sparer du deg både for ergrelser og økonomisk tap.
Slik sikrer du utleieboligen mot innbrudd.
Hvordan kan du avslutte leieforholdet – oppsigelsestid?
Det kan også lønne seg å sette seg inn i reglene for hvordan man avslutter leieforholdet. Svært mange gjør ikke dette før de er i en situasjon der de ønsker at denne prosessen skal gå så raskt som mulig. Uansett om du velger tidsbestemt eller tidsubestemt leiekontrakt kan du komme til å måtte si opp leier. Det er mange formelle krav både til hvordan man skal si opp en leietager og hva som er gyldige oppsigelsesgrunner. Det er også mange krav til hvordan man hever en leiekontrakt. Prosessene vil gå både raskere og lettere dersom du er forberedt.
Huskeliste for utleiere
Referanser
Sjekk alltid referanser. Alle legger vekt på å virke tillitsvekkende frem til kontrakten er i boks. Eventuelle mindre gode sider viser seg først senere, og da er det som regel for sent.
Sikkerhet
Sørg for å ha sikkerhet for leiebetaling enten som depositum som settes på sperret konto i banken, eller som garanti. På den måten unngår du tap hvis leier ikke betaler og leieforholdet må avsluttes. Man kan ikke kreve større sikkerhet en et beløp tilsvarende seks måneders leie. Sikkerheten bør være på plass før leier flytter inn.
Leieperiode
Dersom du ønsker å ha kontroll over når leieforholdet skal opphøre, må du leie ut tidsbestemt. Minstetiden for utleie er tre år, men ett år hvis du leier ut sokkel- eller loftsleilighet i enebolig eller bolig i tomannsbolig og selv bor i samme hus.
Skal et medlem av husstanden din benytte boligen, eller har du en annen særlig grunn, for eksempel hvis du skal selge boligen, kan du leie ut for kortere tid enn tre år. Dette må det gjøres skriftlig oppmerksom på. Hvis den oppgitte grunnen ikke inntreffer, går leieforholdet over til å bli oppsigelig, med fullt oppsigelsesvern for leieren.
Er det uten betydning for deg hvor lenge leieforholdet varer, kan du leie ut tidsubestemt. Da kan begge parter si opp avtalen. Husk at leier har et sterkt oppsigelsesvern, og at en oppsigelse må være saklig begrunnet og ikke virke urimelig for leier. Leier kan ved å protestere på oppsigelsen tvinge utleier til å bringe saken inn for en domstol for endelig avgjørelse. Slikt tar tid.
Skal du leie ut din egen bolig ved midlertidig fravær på inntil fem år, har leier ikke oppsigelsesvern. Da kan du si opp leieavtalen uten at leier kan protestere.
Utkastelse
Sørg for å ha en såkalt utkastelsesklausul i kontrakten. Da kan du søke namsmyndighetene hjelp til å avslutte leieforholdet hvis husleien uteblir. Uten slik klausul tar utkastelse vesentlig lengre tid.
Når avtalt leietid er ute, må utleier sende leier en flytningsoppfordring innen tre måneder. Gjøres ikke dette, går leieforholdet over til å bli tidsubestemt med fullt oppsigelsesvern for leier. Husk at eventuelle mangler må reklameres innen rimelig tid.
Framleie
Leieren har en utstrakt rett til å fremleie når vedkommende selv bor i boligen. Utleier kan stort sett bare nekte hvis det er noe å innvende på fremleiers personlige forhold. Ved midlertidig fravær på inntil to år på grunn av tungtveiende grunner, har leier rett til å fremleie hele boligen. Leier kan også når som helst i løpet av et tidsbestemt leieforhold fremleie for resten av leietiden. Hvis utleier nekter uten at fremleiers forhold gir saklig grunn til det, kan leieren si opp avtalen.
Leiekontrakt
Både utleier og leier bør sette seg inn i reglene for utleie. Sørg for å ha en skikkelig leiekontrakt. De fleste tilpasninger utleier kan gjøre forutsetter at leier er gjort skriftlig oppmerksom på dem før avtale inngås. Når partene kjenner sine rettigheter og plikter på forhånd blir det ikke så lett krangling når problemer oppstår. Det lønner seg å være fleksibel, og et godt personlig forhold mellom partene er alltid en fordel. Husk at de aller fleste leieforhold avvikles uten problemer.
Kilde: Huseiernes Landsforbund
